Art. 271a II. Disdetta da parte del locatore

¹ La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:

a.

poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;

b.

allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;

c.

esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l’abitazione locata;

d.

durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l’abbia intrapreso in maniera abusiva;

e.

nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:

1.: è risultato ampiamente soccombente;
2.: ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
3.: ha rinunciato ad adire il giudice;
4.: ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.

f.

per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.

² Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.

³ Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:

a.: perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
b.: per mora del conduttore (art. 257d);
c.: per violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
d.: in seguito all’alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
e.: per motivi gravi (art. 266g);
f.: per fallimento del conduttore (art. 266h).

Art. 271a II. Notice served by the landlord

¹ Notice of termination served by the landlord may be challenged in particular where it is given:

a.

because the tenant is asserting claims arising under the lease in good faith;

b.

because the landlord wishes to impose a unilateral amendment of the lease to the tenant’s detriment or to change the rent;

c.

for the sole purpose of inducing the tenant to purchase the leased premises;

d.

during conciliation or court proceedings in connection with the lease, unless the tenant initiated such proceedings in bad faith;

e.

within three years of the conclusion of conciliation or court proceedings in connection with the lease in which the landlord:

1.: was largely unsuccessful,
2.: withdrew or considerably reduced his claim or action,
3.: declined to bring the matter before the court,
4.: reached a settlement or some other compromise with the tenant;

f.

because of changes in the tenant’s family circumstances which do not give rise to any significant disadvantage to the landlord.

²Paragraph 1 let. e. is also applicable where the tenant can produce documents showing that he reached a settlement with the landlord concerning a claim in connection with the lease outside conciliation or court proceedings.

³ Paragraph 1 let. d. and e. are not applicable where notice of termination is given:

a.: because the landlord urgently needs the property for his own use or that of family members or in-laws;
b.: because the tenant is in default on his payments (Art. 257d);
c.: because the tenant is in serious breach of his duty of care and consideration (Art. 257f para. 3 and 4);
d.: as a result of alienation of the leased premises (Art. 261);
e.: for good cause (Art. 266g);
f.: because the tenant is bankrupt (Art. 266h).

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