Art. 271a II. Congé donné par le bailleur

¹ Le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur, notamment:

a.

parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;

b.

dans le but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;

c.

seulement dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué;

d.

pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;

e.

dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:

1.: a succombé dans une large mesure;
2.: a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
3.: a renoncé à saisir le juge;
4.: a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire.

f.

en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.

² La let. e de l’al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu avec le bailleur, en dehors d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.

³ Les let. d et e de l’al. 1 ne sont pas applicables lorsqu’un congé est donné:

a.: en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux;
b.: en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c.: pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d.: en cas d’aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e.: pour de justes motifs (art. 266g);
f.: en cas de faillite du locataire (art. 266h).

Art. 271a II. Notice served by the landlord

¹ Notice of termination served by the landlord may be challenged in particular where it is given:

a.

because the tenant is asserting claims arising under the lease in good faith;

b.

because the landlord wishes to impose a unilateral amendment of the lease to the tenant’s detriment or to change the rent;

c.

for the sole purpose of inducing the tenant to purchase the leased premises;

d.

during conciliation or court proceedings in connection with the lease, unless the tenant initiated such proceedings in bad faith;

e.

within three years of the conclusion of conciliation or court proceedings in connection with the lease in which the landlord:

1.: was largely unsuccessful,
2.: withdrew or considerably reduced his claim or action,
3.: declined to bring the matter before the court,
4.: reached a settlement or some other compromise with the tenant;

f.

because of changes in the tenant’s family circumstances which do not give rise to any significant disadvantage to the landlord.

²Paragraph 1 let. e. is also applicable where the tenant can produce documents showing that he reached a settlement with the landlord concerning a claim in connection with the lease outside conciliation or court proceedings.

³ Paragraph 1 let. d. and e. are not applicable where notice of termination is given:

a.: because the landlord urgently needs the property for his own use or that of family members or in-laws;
b.: because the tenant is in default on his payments (Art. 257d);
c.: because the tenant is in serious breach of his duty of care and consideration (Art. 257f para. 3 and 4);
d.: as a result of alienation of the leased premises (Art. 261);
e.: for good cause (Art. 266g);
f.: because the tenant is bankrupt (Art. 266h).

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