Art. 271a II. Kündigung durch den Vermieter

¹ Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:

a.

weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;

b.

weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;

c.

allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;

d.

während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;

e.

vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:

1.: zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
2.: seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
3.: auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
4.: mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;

f.

wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.

² Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.

³ Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:

a.: wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b.: wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c.: wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d.: infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e.: aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f.: wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

Art. 271a II. Disdetta da parte del locatore

¹ La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:

a.

poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;

b.

allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;

c.

esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l’abitazione locata;

d.

durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l’abbia intrapreso in maniera abusiva;

e.

nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:

1.: è risultato ampiamente soccombente;
2.: ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
3.: ha rinunciato ad adire il giudice;
4.: ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.

f.

per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.

² Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.

³ Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:

a.: perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
b.: per mora del conduttore (art. 257d);
c.: per violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
d.: in seguito all’alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
e.: per motivi gravi (art. 266g);
f.: per fallimento del conduttore (art. 266h).

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